Ankara’nın merkezi konumundaki Kızılay’da kira hukuku alanında uzmanlaşmış bir Kızılay Kira Avukatı ile çalışmak, kiracı-kiraya veren ilişkilerinde yaşanan hukuki sorunların çözümünde büyük önem taşımaktadır. Kira hukuku, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, kiralama süreçlerinden tahliye ve kira tespiti davalarına kadar geniş bir alanı kapsayan özel bir uzmanlık gerektirir. Ankara’nın ticari ve sosyal merkezi olan Kızılay bölgesinde, hem konut hem de işyeri kiralamalarında yaşanan anlaşmazlıklar için profesyonel hukuki destek almak, haklarınızın korunması açısından kritik öneme sahiptir.
Uzman bir Kızılay Kira Avukatı, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira artış oranlarının değerlendirilmesi, tahliye davaları, kira tespiti davaları, kira alacak davaları ve kiracı-kiraya veren arasındaki diğer anlaşmazlıklar konusunda kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunar. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuatta kira hukukuna ilişkin düzenlemeler, tarafların haklarını ve sorumluluklarını net şekilde tanımlamakta ve uzman bir avukatın rehberliği, bu karmaşık hukuki alanda doğru adımlar atmanızı sağlamaktadır. Bu yazıda, Kızılay ve çevresinde kira hukuku hizmetleri, sık karşılaşılan kira anlaşmazlıkları, tahliye davaları ve kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar hakkında kapsamlı bilgiler sunuyoruz.
Kızılay Kira Avukat Hizmetleri
Kira Sözleşmesi Danışmanlığı ve Hazırlanması
Kira ilişkisinin temelini oluşturan kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen en önemli belgedir. Bir Kızılay Kira Avukatı, kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyacak hükümlerin eklenmesini sağlar. Sözleşmede kiralanan yerin tam adresi, özellikleri, kira bedeli, ödeme koşulları, kira süresi, depozito miktarı ve iadesi, yan giderlerden kimin sorumlu olduğu, sözleşmenin yenilenmesi veya feshi koşulları gibi hususların açıkça belirtilmesi gerekir. Avukat, sözleşme hazırlanırken tarafınızın hukuki çıkarlarını koruyacak, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önleyecek özel hükümlerin eklenmesini sağlar. Ayrıca, mevcut bir kira sözleşmesinin incelenmesi ve hukuki risk analizi yapılması da avukatın sunduğu önemli hizmetler arasındadır. Kızılay bölgesindeki farklı gayrimenkul tiplerinin (konut, işyeri, AVM içi dükkan vb.) kendine özgü kira hukuku düzenlemeleri bulunduğundan, bu alanda uzmanlaşmış bir avukatın desteği büyük önem taşır.
Kira Tespit ve Artış Davaları
Kira bedeli, taraflar arasındaki en önemli anlaşmazlık konularından biridir. Kızılay Kira Avukatı, kira artış oranlarının yasal sınırlar içinde kalmasını sağlar ve haksız artışlara karşı hukuki yollara başvurur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Ancak, bazı durumlarda kiraya verenler bu sınırı aşan artışlar talep edebilir veya kiracılar ödenen kira bedelinin emsal kira bedellerinden yüksek olduğunu düşünebilir. Kira tespit davası, rayiç kira bedelinin belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Bu davada mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak kiralanan taşınmazın özelliklerine, konumuna, kullanım amacına ve benzer gayrimenkullerin kira bedellerine bakarak uygun kira bedelini belirler. Kira artış davası ise, kira sözleşmesinde belirlenen veya yasal sınırları aşan artışların düzeltilmesi için açılan davadır. Özellikle Kızılay gibi ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgelerde işyeri kiralarında yaşanan artış anlaşmazlıkları, uzman bir avukatın desteğiyle çözüme kavuşturulabilir.
Tahliye Davaları ve Süreçleri
Tahliye davaları, kira hukukunun en sık karşılaşılan ve karmaşık konularından biridir. Kiraya verenin kiracıyı tahliye etmek istemesi veya kiracının kira sözleşmesini sona erdirmesi durumunda izlenmesi gereken hukuki süreçler, yasal düzenlemelere uygun şekilde yürütülmelidir. Kızılay Kira Avukatı, kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı, kiralananın kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı için kullanılmak istenmesi gibi tahliye nedenlerine göre uygun hukuki stratejiyi belirler. Tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, Türk Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da belirlenen süre ve koşullara uyulmasıdır. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli şartlar altında kiracı 10 yıl süreyle korunmaktadır. Bu süre içinde kiraya veren, ancak sınırlı sebeplerle tahliye davası açabilir. Ayrıca, tahliye talebinin yasal sürelere uygun şekilde bildirilmesi ve gerektiğinde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi gibi prosedürlerin doğru şekilde uygulanması gerekir.
Tahliye sürecinde avukatın rolü, dava öncesi hazırlıkları yapmak, delilleri toplamak, dava dilekçesini hazırlamak, duruşmalarda müvekkilini temsil etmek ve gerektiğinde icra takibi başlatarak tahliye kararının uygulanmasını sağlamaktır. Özellikle Kızılay gibi emlak değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde, kiracının tahliye edilmemek için gösterdiği dirençle başa çıkmak ve yasal süreçleri hızlı ve etkin şekilde yürütmek için profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır. Tahliye davalarının ortalama süresi 6-12 ay arasında değişmekte olup, davanın karmaşıklığına ve mahkemelerin iş yüküne göre bu süre uzayabilmektedir. Uzman bir kira avukatı, davayı hızlandıracak hukuki stratejiler geliştirerek müvekkilinin haklarını en kısa sürede elde etmesini sağlar.
Kira Hukuku Davaları ve Sorunlar
Kira Davalarının Temel Türleri
Aşağıdaki tablo, kira hukukunda en sık karşılaşılan dava türlerini, bu davaların açılma nedenlerini ve temel özelliklerini göstermektedir. Bu bilgiler, karşılaşabileceğiniz kira hukuku sorunları hakkında genel bir çerçeve sunmaktadır.
| Dava Türü | Açılma Nedenleri | Temel Özellikler |
|---|---|---|
| Kira Bedeli Tespit Davası | Kira bedelinin rayiç değerinin belirlenmesi, aşırı yüksek/düşük kira iddiası | Bilirkişi incelemesi, emsal kira bedellerinin araştırılması, yeni dönem için kira bedelinin belirlenmesi |
| Kira Alacak Davası | Ödenmeyen kira bedellerinin tahsili | Birikmiş kira, gecikme faizi, yan giderler ve tazminat talepleri içerebilir |
| Tahliye Davası (Kira Borcundan) | Kiracının kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi | 30 günlük ödeme süresi tanıma zorunluluğu, haklı itiraz sebepleri, ihtarname gönderimi |
| Tahliye Davası (İhtiyaçtan) | Kiraya verenin/yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı | Gerçek ve samimi ihtiyaç ispatı, 3 yıl kiralama yasağı, 1 ay önceden bildirim |
| Tahliye Davası (Yeniden İnşa) | Gayrimenkulün yeniden inşası veya esaslı onarımı | Belediyeden alınan inşaat ruhsatı, yeniden inşa/onarım zorunluluğunun ispatı |
| Tahliye Davası (Kötü Kullanım) | Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı | Komşular, site yönetimi veya bilirkişi raporları ile kötü kullanımın ispatı |
| Kira Sözleşmesinin İptali | Hile, hata, ikrah gibi irade sakatlıkları | İrade sakatlığının ispatı, hakimin takdir yetkisi, geriye dönük iptal etkisi |
| Depozito İadesi Davası | Sözleşme sona erdiği halde depozito iadesinin yapılmaması | Kiralananın eski halde teslimi, hasar tespit tutanağı, eksikliklerin giderilme maliyeti |
Her dava türü için izlenecek hukuki yol ve savunma stratejileri, davanın özel koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Deneyimli bir kira avukatı, davanızın detaylarını inceleyerek en etkili hukuki çözümü sunacaktır.
Kira Anlaşmazlıklarında İspat Vasıtaları
Aşağıdaki tablo, kira davalarında kullanılan başlıca delil türlerini ve bu delillerin özelliklerini göstermektedir. İspat araçları, davanın kazanılması için kritik öneme sahiptir.
| Delil Türü | Kullanıldığı Durumlar | Özellikler ve Önem |
|---|---|---|
| Kira Sözleşmesi | Tüm kira davalarında temel belge | Tarafların kimliği, kira bedeli, süresi, özel koşulları gösterir; yazılı olması şart değil ama ispat açısından önemli |
| Kira Makbuzları/Dekontlar | Ödemelerin ispatı, temerrüt iddialarına karşı | Ödeme tarihini, miktarını ve hangi döneme ait olduğunu açıkça belirtmeli |
| İhtarnameler | Tahliye talebi, kira artışı bildirimi, eksikliklerin giderilmesi talebi | Noter aracılığıyla gönderilmesi ispat değerini artırır, tebliğ tarihi önemlidir |
| Fotoğraflar/Videolar | Kiralananın durumunu belgeleme, hasarları tespit | Tarih bilgisi içermeli, mümkünse tanık eşliğinde çekilmeli |
| Tanık İfadeleri | Sözlü anlaşmaların ispatı, kiralananın kullanım şekli | Komşular, site/apartman yöneticileri, kiralama aracıları önemli tanıklardır |
| Bilirkişi Raporları | Rayiç kira tespiti, hasar maliyeti, tamirat gerekliliği | Mahkemece atanan uzmanlar tarafından hazırlanır, teknik değerlendirme içerir |
Kira davalarında delillerin niteliği ve sunuluş biçimi, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Delillerin zamanında ve doğru şekilde toplanması, davanın başarı şansını artıran en önemli faktörlerden biridir.
Kira anlaşmazlıklarında delillerin toplanması ve sunulması, Kızılay Kira Avukatı‘nın en önemli görevlerinden biridir. Avukat, dava açılmadan önce müvekkilin elindeki tüm belgeleri inceler, eksik delillerin tamamlanması için gerekli adımları atar ve delillerin hukuki değerini analiz eder. Özellikle tahliye davalarında, kiracının kira borcunu ödemediğinin veya kiralananı kötü kullandığının ispatı büyük önem taşır. Kiraya veren, bu iddiaları güçlü delillerle destekleyemezse davayı kaybedebilir. Benzer şekilde, kira tespit davalarında emsal kira bedellerinin doğru şekilde belirlenmesi ve bilirkişi incelemesine esas teşkil edecek bilgi ve belgelerin sunulması, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Kızılay bölgesindeki gayrimenkul piyasası dinamiklerini ve emsal kira bedellerini iyi bilen bir avukat, bu konuda müvekkiline stratejik avantaj sağlayacaktır.
Kira Hukukunun Temel İlkeleri
Kira hukuku, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen özel kurallar içerir ve bu ilişkinin dengeli bir şekilde yürütülmesini amaçlar. Kızılay Kira Avukatı, kira hukukunun temel ilkelerini gözeterek müvekkilinin haklarını korur. Sözleşme serbestisi ilkesi, tarafların kira sözleşmesinin içeriğini kanunlara, ahlaka ve kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla serbestçe belirleyebileceğini ifade eder. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan emredici hükümlere aykırı düzenlemeler yapılamaz. Özellikle kiracıyı koruyucu hükümler, tarafların anlaşmasıyla ortadan kaldırılamaz veya kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiracının korunması ilkesi, kira hukukunun en temel ilkelerinden biridir. Türk hukuk sisteminde kiracı, ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul edilir ve çeşitli yasal düzenlemelerle korunur. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren belirli bir süre (10 yıl) boyunca kiraya verenin fesih hakkına karşı korunur. Ayrıca, kira artış oranları yasal sınırlarla belirlenmiştir ve kira bedelinin tespiti davaları düzenlenmiştir. Dürüstlük kuralı ise, kiracı ve kiraya verenin karşılıklı hak ve borçlarını yerine getirirken dürüst davranma, birbirlerinin haklarına saygı gösterme ve sözleşmeye uygun hareket etme yükümlülüğünü ifade eder.
Ahde vefa ilkesi (pacta sunt servanda), kira sözleşmesinin taraflarının, sözleşme hükümlerine uymakla yükümlü olduğunu belirtir. Taraflar, kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları hususlara uymak zorundadır ve tek taraflı olarak sözleşme koşullarını değiştiremezler. Kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması ilkesi uyarınca, kiraya veren, kiralanan yeri sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun ve kullanılabilir durumda teslim etmek ve kira süresi boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralananı özenle kullanma ilkesi ise, kiracının kiralanan yeri sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanması, komşulara gerekli saygıyı göstermesi ve kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun kullanması gerektiğini belirtir.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkinin çerçevesini belirleyen en önemli belgedir. Sözleşmenin imzalanması aşamasında dikkatli olmak ve gerekli hukuki desteği almak, ileride yaşanabilecek birçok sorunu önleyebilir. Kızılay Kira Avukatı, kira sözleşmesinin hazırlanması veya incelenmesi aşamasında tarafların haklarını koruyacak ve yükümlülüklerini net şekilde belirleyecek düzenlemelerin yapılmasını sağlar. Kiralanan yerin tam adresi ve özellikleri sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Evin metrekaresi, oda sayısı, balkon, asansör, otopark gibi özellikleri ve varsa demirbaş listesi detaylı şekilde yazılmalıdır. Bu, ileride “hangi ev kiralandı?” tartışmalarını önler.
Kira bedeli ve ödeme koşulları net olarak belirtilmelidir. Kira bedelinin miktarı, para birimi, ödeme günü, ödeme yöntemi (nakit, banka havalesi, otomatik ödeme) ve gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar açıkça yazılmalıdır. Kira artış oranı, yasal sınırlar içinde (TÜFE oranını aşmayacak şekilde) belirlenmelidir. Artışın ne zaman ve hangi oranda yapılacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Kira süresi ve sözleşmenin yenilenme koşulları belirtilmelidir. Belirli süreli mi (1 yıl gibi) yoksa belirsiz süreli mi olduğu, süre sonunda nasıl yenileneceği ve fesih koşulları açıkça yazılmalıdır.
Depozito miktarı, kapsamı ve iade koşulları düzenlenmelidir. Depozitonun ne kadar olduğu, hangi durumlarda kesinti yapılabileceği ve kira sözleşmesi sona erdiğinde nasıl iade edileceği belirtilmelidir. Yan giderlerin (aidat, elektrik, su, doğalgaz, internet vb.) kimin tarafından ödeneceği net olarak belirtilmelidir. Bu giderlerin nasıl hesaplanacağı ve ödeme yöntemi de sözleşmede yer almalıdır. Kiralananın kullanım amacı ve şekli açıkça belirtilmelidir. Konut amaçlı mı, işyeri amaçlı mı kullanılacağı, kaç kişinin yaşayacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği gibi kısıtlamalar varsa bunlar sözleşmede yer almalıdır.
Tamirat, bakım ve onarım sorumluluklarının kime ait olduğu belirtilmelidir. Hangi tamiratların kiracı, hangilerinin kiraya veren tarafından yapılacağı net olarak düzenlenmelidir. Kiralananın alt kiraya verilip verilemeyeceği, verilecekse hangi koşullarda olacağı belirtilmelidir. Alt kiralama yasağı veya kısıtlamaları varsa açıkça yazılmalıdır. Fesih koşulları ve fesih bildirimi süreleri düzenlenmelidir. Hangi durumların sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturacağı ve fesih bildiriminin ne kadar süre önceden yapılması gerektiği belirtilmelidir. Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda kiralananın nasıl teslim edileceği, olası hasarların nasıl değerlendirileceği ve depozitonun iadesi için izlenecek yol belirtilmelidir.
Kızılay ve çevresinde özellikle işyeri kiralarında, bölgenin ticari dinamikleri ve emlak değerlerinin yüksekliği nedeniyle kira sözleşmelerinin daha detaylı ve kapsamlı hazırlanması gerekebilir. Bu durumda, Kızılay Kira Avukatı‘nın desteği, tarafların haklarını koruyacak özel hükümlerin sözleşmeye eklenmesini sağlayacaktır. Unutulmamalıdır ki, iyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesinde en etkili araçtır.
Tahliye Davaları ve Hukuki Süreç
Tahliye davaları, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiralanan yerin kiraya verene iade edilmesi amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, hem kiracı hem de kiraya veren için önemli hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurur. Kızılay Kira Avukatı, tahliye davalarında müvekkilinin haklarını koruyacak en uygun hukuki stratejiyi belirler ve uygular. Tahliye davalarının türleri, sebepleri ve izlenen hukuki süreçler aşağıda detaylı olarak açıklanmaktadır.
Aşağıdaki tablo, tahliye davalarının başlıca türlerini, sebeplerini ve temel özelliklerini göstermektedir. Bu bilgiler, kiracı veya kiraya veren olarak karşılaşabileceğiniz tahliye süreçleri hakkında genel bir çerçeve sunmaktadır.
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Dava Süreci ve Şartlar |
|---|---|---|
| Kira Borcunun Ödenmemesi | TBK m. 315 | İki haklı ihtar çekilmesi, 30 günlük ödeme süresi tanınması, haklı sebep olmaksızın borcun ödenmemesi |
| Kiraya Verenin İhtiyacı | TBK m. 350 | Kiraya verenin veya yakın aile üyelerinin konut/işyeri ihtiyacının ispatı, dava kira yılı sonunda açılabilir, 3 yıl kiralama yasağı var |
| Yeniden İnşa ve İmar | TBK m. 350 | Gayrimenkulün esaslı onarımı, inşası veya yenilenmesi zorunluluğunun ispatı, belediyeden inşaat ruhsatı alınması |
| Kiralananın Kötü Kullanımı | TBK m. 316 | Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımı, komşulara rahatsızlık verme, yazılı ihtara rağmen durumun düzeltilmemesi |
| Sözleşme Süresinin Sona Ermesi (İşyeri) | TBK m. 347 | İşyeri kiralarında 10 yıllık sürenin dolması, tahliye bildiriminin 3 ay önceden yapılması |
| Kiracının Rızası ile Tahliye | TBK m. 347 | Tahliye taahhüdü, noter onaylı tahliye protokolü veya yazılı icap ve kabulün varlığı |
Tahliye davalarında başarılı olmak için, ilgili yasal düzenlemelere uygun hareket etmek ve gerekli delilleri zamanında ve doğru şekilde sunmak büyük önem taşır. Deneyimli bir kira avukatı, davanın her aşamasında müvekkilini yönlendirecek ve haklarını koruyacaktır.
Tahliye davalarında izlenen hukuki süreç, davanın türüne ve sebebine göre farklılık gösterir. Ancak genel olarak şu aşamalardan oluşur: İlk olarak, tahliye sebebine göre gerekli ön işlemler yapılır. Örneğin, kira borcundan dolayı tahliye davası açılacaksa, kiracıya 30 günlük süre veren ihtarname gönderilir. İkinci aşamada, dava dilekçesi hazırlanır ve yetkili mahkemeye sunulur. Dava dilekçesinde tahliye talebi, sebepleri ve delilleri açıkça belirtilir. Üçüncü aşamada, mahkeme ön inceleme duruşması yapar, tarafların iddia ve savunmalarını dinler, delilleri inceler. Dördüncü aşamada, gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılır. Örneğin, yeniden inşa nedeniyle tahliye davalarında, inşaat zorunluluğunun tespiti için bilirkişi raporu alınır. Beşinci aşamada, mahkeme karar verir. Tahliye talebinin kabulü veya reddi şeklinde sonuçlanır. Son olarak, tahliye kararı kesinleşirse icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Tahliye davalarında Kızılay Kira Avukatı‘nın rolü, davanın her aşamasında müvekkilini temsil etmek, savunma veya iddia dilekçelerini hazırlamak, delilleri toplamak ve sunmak, gerektiğinde bilirkişi raporlarına itiraz etmek ve müvekkilinin haklarını en iyi şekilde korumaktır. Özellikle Kızılay gibi emlak değerlerinin yüksek olduğu ve ticari hareketliliğin fazla olduğu bölgelerde, tahliye davaları ekonomik açıdan büyük önem taşır. Kiraya verenler için boşa geçen her ay ciddi gelir kaybına, kiracılar için ise işyerinin tahliyesi müşteri kaybına ve yeni bir yer bulma maliyetine neden olabilir. Bu nedenle, tahliye davalarında profesyonel hukuki destek almak, hem kiracı hem de kiraya veren için kritik öneme sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani, yasal kira artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranıdır.
Ancak, 7409 sayılı kanunla getirilen geçici düzenlemeye göre, 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE oranının %25’ini geçemez.
Kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm yoksa, kira bedeli hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Ancak, bu durumda da artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamaları oranını geçemez. Eğer sözleşmede belirlenen kira artış oranı yasal sınırları aşıyorsa, kiracı fazla ödediği miktarı geri isteme hakkına sahiptir. Kızılay Kira Avukatı, kira artış oranları konusunda hukuki destek sağlayarak, kiracıların fazla ödemelerinin iadesini veya kiraya verenlerin yasal sınırlar içinde haklarını kullanmalarını sağlayabilir.
Ev sahibi (kiraya veren), kiracıyı belirli yasal şartlar altında ve belirli prosedürleri izleyerek tahliye ettirebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
1. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda: Kiracının iki haklı ihtar alması ve kira borcunu ödemesi için kendisine tanınan 30 günlük süre içinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren tahliye davası açabilir.
2. Kiralananın kötü kullanımı durumunda: Kiracının kiralanan yeri sözleşmeye aykırı şekilde kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi veya kiralanan yere zarar vermesi durumunda, kiraya veren yazılı ihtar çekerek durumun düzeltilmesini ister. Bu ihtara rağmen durum düzeltilmezse, tahliye davası açılabilir.
3. Kiraya verenin veya yakın aile üyelerinin ihtiyacı nedeniyle: Kiraya veren, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kiracıdan tahliyesini isteyebilir. Ancak, bu gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekir.
4. Yeniden inşa ve imar nedeniyle: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup, bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren tahliye davası açabilir.
5. On yıllık uzama süresinin dolması halinde: Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi belirli süreli olsa bile, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez; ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebebini bildirmeksizin tahliye davası açabilir. Bu durumda, en az üç ay önceden kiralayana yazılı bildirimin yapılması gerekir.
Kızılay’da bir kira avukatı seçerken aşağıdaki kriterlere dikkat etmeniz faydalı olacaktır:
Öncelikle avukatın kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış olması büyük önem taşır. Benzer davalar konusundaki tecrübesi, kazandığı davalar ve uzmanlık alanları hakkında bilgi edinmeye çalışın. Mümkünse daha önce hizmet verdiği müvekkillerden referans alın veya hakkındaki değerlendirmeleri inceleyip, geniş kapsamlı bir araştırma yapın.
Avukatın Kızılay ve çevresindeki gayrimenkul piyasası, kira bedelleri ve bölgedeki emlak değerleri hakkında bilgi sahibi olması önemli bir avantajdır. Yerel bilgi, özellikle kira tespit davalarında ve tahliye süreçlerinde stratejik üstünlük sağlayabilir. Avukatınızın size dava sürecini, olası sonuçları ve izlenebilecek alternatif yolları açık ve anlaşılır şekilde anlatabilmesi, sorularınızı sabırla cevaplaması da tercih sebebi olmalıdır.
İletişim konusunda erişilebilir olan, davanızla ilgili gelişmeleri size düzenli olarak aktaran ve sorularınıza zamanında yanıt veren bir avukat seçin. Davanızın olası sonuçları hakkında size gerçekçi bilgiler veren, aşırı iyimser veya kötümser tahminler yapmayan dürüst bir avukat ile çalışmak da önemlidir.
Vekalet ücreti, masraflar ve ödeme koşulları hakkında şeffaf bilgi veren, bu konuları baştan netleştiren bir avukat tercih edin. İlk görüşmede yukarıdaki konularda fikir edinmeye çalışın ve birden fazla avukatla görüşerek karşılaştırma yapma imkanınız varsa bunu değerlendirin. Özellikle karmaşık kira davalarında tecrübeli bir Kızılay Kira Avukatı ile çalışmak, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kiracı olarak kira sözleşmesini feshetmek istediğinizde izlemeniz gereken adımlar, sözleşmenin türüne (belirli süreli/belirsiz süreli) ve sözleşmede yer alan özel hükümlere göre değişiklik gösterebilir. Ancak genel olarak şu adımları izlemeniz önerilir:
Öncelikle kira sözleşmenizi inceleyerek, fesih koşullarını ve bildirim sürelerini kontrol edin. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre dolmadan önce fesih genellikle özel koşullara bağlıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Konut kiralarında 3 ay, işyeri kiralarında 6 ay önceden bildirim yapılması gerekir.
Fesih bildirimini yazılı olarak yapmanız ve kiraya verene ulaştığınızın ispatı açısından noter aracılığıyla göndermeniz tavsiye edilir. Fesih bildiriminde, fesih tarihini, taşınmazı teslim edeceğiniz tarihi ve nedenini açıkça belirtin. Kiralanan yeri sözleşmede belirtilen veya olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar dışında hasarsız şekilde teslim etmeye hazır olduğunuzu belirtin.
Eğer belirli süreli bir sözleşmeyi süre dolmadan feshetmek istiyorsanız, kiraya vereni ikna etmeniz veya yasal bir fesih sebebine dayanmanız gerekecektir. Örneğin, kiralananın sağlığa zararlı olması, kiraya verenin sözleşme hükümlerine aykırı davranması gibi haklı sebepler, erken fesih hakkı verebilir.
Fesih tarihine kadar olan kira ve yan gider borçlarınızı ödeyin. Taşınmazı boşaltmadan önce, kiraya veren ile birlikte bir hasar tespiti yapmanız ve durumu bir tutanakla belgelemeniz önerilir. Depozitonun iadesi için gerekli işlemleri başlatın. Kiraya verenden, depozitonun iade edileceğine dair yazılı bir taahhüt almanız faydalı olacaktır.
Bu süreçte herhangi bir anlaşmazlık yaşarsanız veya sözleşmenizi yasal gerekçelerle feshetmek istiyorsanız, bir Kızılay Kira Avukatı‘ndan hukuki destek almanız önerilir. Avukat, durumunuzu değerlendirecek, fesih hakkınızın olup olmadığını belirleyecek ve izlemeniz gereken yasal yolu gösterecektir. Özellikle belirli süreli sözleşmelerin erken feshi durumunda, tazminat yükümlülüğü doğabileceğinden, profesyonel destek almak önemlidir.
Depozito iadesi için izlemeniz gereken adımlar şunlardır:
İlk olarak, kiralanan yeri sözleşme başlangıcındaki durumuna getirerek, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar dışında herhangi bir hasar bırakmadan teslim etmelisiniz. Kiralanan yeri teslim etmeden önce, kiraya veren ile birlikte detaylı bir kontrol yapmanız ve mevcut durumu belgeleyen fotoğraflar çekmeniz önerilir. Mümkünse, teslim sırasında bir tutanak hazırlayarak hem kiracı hem de kiraya veren tarafından imzalanmasını sağlayın. Bu tutanakta, kiralanan yerin hasarsız olarak teslim edildiği, tüm anahtarların teslim edildiği ve depozito iadesinin nasıl yapılacağı belirtilmelidir.
Tüm kira ve yan gider borçlarınızı (elektrik, su, doğalgaz, aidat vb.) ödediğinizden emin olun ve ödeme makbuzlarını saklayın. Bu borçlar, depozito iadesinde kesinti sebebi olabilir. Kiraya verenden depozitonun ne zaman ve nasıl iade edileceğine dair yazılı bir taahhüt almaya çalışın. Bu, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıklarda ispat açısından önemlidir.
Depozito iadesinin gecikmesi veya kiraya verenin haksız kesintiler yapmak istemesi durumunda, öncelikle yazılı bir talepte bulunun. Bu talebi noter aracılığıyla ihtarname şeklinde göndermeniz, resmi bir başvuru olması açısından daha etkili olacaktır. İhtarnamede, depozitonun iade edilmesi gerektiğini, yasal dayanakları ile birlikte belirtin ve belirli bir süre (örneğin 7 gün) verin.
Yazılı talebe rağmen depozito iade edilmezse veya haksız kesintiler yapılırsa, hukuki yollara başvurmanız gerekebilir. Bu durumda, bir Kızılay Kira Avukatı ile çalışmak, haklarınızı korumanız açısından önemlidir. Avukat, öncelikle arabuluculuk gibi alternatif çözüm yollarını değerlendirecek, bunlar sonuç vermezse depozito iadesi davası açacaktır.
Depozito iadesi davası, kiralanan yerin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde, kira sözleşmesi, depozito ödeme belgesi, yazışmalar, tutanaklar ve diğer deliller sunulur. Mahkeme, kiralanan yerde hasar olup olmadığını, varsa bu hasarın kiracıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığını ve depozitodan kesilmesi gereken bir miktar olup olmadığını değerlendirir. Yasal süreç sonunda depozito iadesine karar verilirse, ayrıca yasal faiz de talep edilebilir.
Evet, eğer ödediğiniz kira bedelinin emsal kira bedellerinden önemli ölçüde yüksek olduğunu düşünüyorsanız, kira tespit davası açabilirsiniz. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler içerir ve aşırı yüksek kira bedellerine karşı kiracıyı korur.
Kira tespit davası açabilmek için, kira bedelinin emsal kira bedellerine göre aşırı yüksek olduğunu veya kira artış oranının yasal sınırları aştığını ispat etmeniz gerekir. Bu dava, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren veya kira artışının yapıldığı tarihten itibaren belirli bir süre içinde (genellikle 30 gün) açılmalıdır. Kira tespit davasını kiralanan yerin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabilirsiniz. Dava dilekçesinde, kira sözleşmesi, kira ödeme belgeleri ve emsal kira bedellerine ilişkin bilgiler sunulmalıdır.
Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak kiralanan taşınmazın özelliklerini, konumunu, benzer gayrimenkullerin kira bedellerini ve diğer faktörleri değerlendirir. Bilirkişi raporu doğrultusunda, mahkeme uygun kira bedelini belirler. Dava sonunda, mahkemenin belirlediği kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Geçmişe dönük iade talep edilemez, ancak gelecek dönemler için belirlenen kira bedeli uygulanır.
Kira tespit davası açmadan önce, bir Kızılay Kira Avukatı ile görüşerek davanın başarı şansını değerlendirmeniz önerilir. Avukat, kiralanan taşınmazın özelliklerini, konumunu ve emsal kira bedellerini inceleyerek, dava açmanın gerekli olup olmadığını ve olası sonuçları hakkında size bilgi verecektir. Özellikle Kızılay gibi merkezi konumdaki gayrimenkullerde, kira bedellerinin yüksek olması doğal karşılanabilir, ancak bu durum her zaman aşırı yükseklik anlamına gelmez. Emsal kira bedelleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmelerinin süresi dolsa bile, kiraya veren sözleşmeyi tek taraflı olarak sonlandıramaz. Kira sözleşmesi, kiracı tarafından açıkça feshedilmedikçe, aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bu durum, kiracının korunması ilkesinin bir sonucudur.
Kiraya veren, ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde sayılan özel sebeplerle (kiraya verenin veya yakın aile üyelerinin kiralanan konuta ihtiyaç duyması, kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılması gerekliliği gibi) kira sözleşmesinin yenilenmesine engel olabilir. Bu durumda da, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve sonrasında bir ay içinde dava açmalıdır.
Eğer kiraya veren, yasal bir sebep olmaksızın sözleşmeyi yenilemek istemediğini bildirirse, bu bildirimi dikkate almayabilirsiniz. Kira bedelini ödemeye devam ederek kiralanan yeri kullanmaya devam etme hakkınız vardır. Ancak, kiraya verenin baskı yapması, kiralanan yere girişinizi engellemesi veya temel hizmetleri (elektrik, su vb.) kesmesi durumunda, acilen hukuki yollara başvurmanız gerekir.
Kiraya verenin sözleşmeyi yenilememe kararına karşı koruma talep eden bir dava açabilirsiniz. Bu davada, kiraya verenin bildiriminin yasal dayanaktan yoksun olduğunu ve kira sözleşmesinin kendiliğinden yenilendiğini belirtebilirsiniz. Ayrıca, kiraya verenin haksız eylemlerine karşı (örneğin, kiralanan yere girişinizin engellenmesi) tedbir kararı talep edebilirsiniz.
Bu gibi durumlarda, bir Kızılay Kira Avukatı ile görüşerek hukuki durumunuzu değerlendirmeniz ve haklarınızı korumak için gerekli adımları atmanız önemlidir. Avukat, kiraya verene karşı yasal haklarınızı kullanmanıza yardımcı olacak ve gerektiğinde dava açarak hukuki süreçleri yönetecektir. Kiracı olarak, kira sözleşmesinin yenilenmesine ilişkin yasal korumadan yararlanmanız ve haksız tahliye girişimlerine karşı direnmeniz mümkündür.
Kira avukatı ücreti, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Genel olarak ücret belirlenirken davanın türü ve karmaşıklığı, avukatın deneyimi ve uzmanlığı, davanın tahmini süresi, beklenen iş yükü ve Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gibi faktörler dikkate alınır.
Kira davalarında avukatlık ücreti genellikle şu şekillerde belirlenebilir: Sabit ücret, davanın tamamı için belirlenen tek bir ücrettir ve davanın zorluğu, süresi ve avukatın harcayacağı emek göz önüne alınarak hesaplanır. Nispi ücret, dava konusu miktarın (örneğin talep edilen kira alacağı, depozito iadesi) belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır. Aşamalı ödeme, davanın farklı aşamalarına (dava açılması, duruşmalar, karar aşaması) göre belirlenen ücretleri içerir. Bazı durumlarda saatlik ücret uygulaması da söz konusu olabilir, ancak kira davalarında bu yöntem daha az tercih edilir.
Avukatlık ücretine ek olarak, dava harçları, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri, tebligat masrafları gibi yargılama giderleri de müvekkil tarafından karşılanır. Bu masraflar, davanın başında tahmini olarak belirlenir ve gerektiğinde ek ödeme talep edilebilir.
Avukatla ilk görüşmede ücret konusunu netleştirmek ve yazılı bir anlaşma yapmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir. Avukatlık sözleşmesinde, ücretin miktarı, ödeme koşulları, ek masrafların nasıl karşılanacağı gibi konuların açıkça belirtilmesi gerekir.
Dava sonunda kazanılan davada, karşı tarafın ödemesi gereken bir “vekalet ücreti” de vardır. Bu ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre hesaplanır ve dava kazanıldığında karşı taraftan tahsil edilir. Kızılay Kira Avukatı ile yapacağınız görüşmede, bu vekalet ücretinin kime ait olacağı da belirlenmelidir. Genellikle vekalet ücreti avukata bırakılabileceği gibi, avukatlık ücretinden mahsup edilmesi veya müvekkile ait olması da kararlaştırılabilir.
Neden Kızılay Kira Avukatı?
Kira hukuku alanında yaşanan anlaşmazlıklar, hem kiracılar hem de kiraya verenler için ekonomik ve hukuki açıdan önemli sonuçlar doğurabilir. Bu anlaşmazlıkların çözümünde, alanında uzmanlaşmış bir Kızılay Kira Avukatı ile çalışmak, haklarınızın korunması ve en uygun çözümün bulunması açısından büyük önem taşır.
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve diğer ilgili mevzuat ile düzenlenen, kendine özgü kuralları ve içtihatları olan özel bir alandır. Bu alanda uzmanlaşmış bir avukat, mevzuatı ve yargı kararlarını yakından takip ederek, müvekkiline en güncel ve doğru hukuki danışmanlığı sunar. Özellikle Kızılay gibi ticari hareketliliğin yüksek olduğu ve emlak değerlerinin yüksek seyrettiği bir bölgede, kira anlaşmazlıklarının çözümü daha da önem kazanmaktadır.
Profesyonel bir kira avukatı, kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasından başlayarak, kira ilişkisinin sona ermesine kadar geçen süreçte müvekkilinin yanında olur. Kira artışları, tahliye davaları, kira alacakları, depozito iadeleri ve kiralananın kullanımına ilişkin anlaşmazlıklar gibi konularda hukuki destek sağlar. Avukatın erken aşamada sürece dahil olması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesini veya en aza indirilmesini sağlar.
Unutulmamalıdır ki, kira hukuku sorunları, zamanında ve doğru müdahale edilmediğinde daha karmaşık hale gelebilir ve çözümü zorlaşabilir. Bu nedenle, kira ilişkisinin herhangi bir aşamasında anlaşmazlık yaşanması durumunda, gecikmeden bir kira avukatına danışmak, haklarınızın korunması açısından en doğru yaklaşım olacaktır. Kızılay Kira Avukatı, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını koruyacak, yasal süreçleri etkin şekilde yönetecek ve kira ilişkisinin hukuki çerçevede sürdürülmesini sağlayacaktır.